{"id":209,"date":"2023-02-25T14:28:00","date_gmt":"2023-02-25T13:28:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.tousnosprojets-bpifrance.fr\/blogwp\/crowdfunding-immobilier-2023-annee-de-tous-les-dangers\/"},"modified":"2023-02-25T14:28:00","modified_gmt":"2023-02-25T13:28:00","slug":"crowdfunding-immobilier-2023-annee-de-tous-les-dangers","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.tousnosprojets-bpifrance.fr\/blogwp\/crowdfunding-immobilier-2023-annee-de-tous-les-dangers\/","title":{"rendered":"Crowdfunding immobilier : 2023, ann\u00e9e de tous les dangers"},"content":{"rendered":"\n
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Pour le crowdfunding, 2022 a \u00e9t\u00e9 un tr\u00e8s bon mill\u00e9sime. Le financement participatif en immobilier a lev\u00e9 1,6 milliard d’euros en 2022 (sur un march\u00e9 de la promotion de 40 milliards<\/a>), soit une hausse de 40% sur un an, d’apr\u00e8s le barom\u00e8tre annuel du crowdfunding r\u00e9alis\u00e9 par groupe d’audit Mazars pour l’association Financement participatif France. \u00ab Nous voyons de plus en plus d’investisseurs venir sur notre plateforme. C’est le m\u00eame constat pour les marchands de biens et les promoteurs qui (sur ces plateformes, ndlr) cherchent des financements alternatifs au cr\u00e9dit immobilier traditionnel<\/em> \u00bb<\/strong>, constate Gautier Allard, directeur g\u00e9n\u00e9ral de la plateforme ClubFunding, un mastodonte cr\u00e9\u00e9 en 2015 ayant collect\u00e9 515 millions d’euros en 2022.<\/p>\n

Le crowdfunding immobilier est un mode de financement alternatif de projets de construction ou de r\u00e9novation de biens par le public. En ligne, les plateformes d\u00e9di\u00e9es, encadr\u00e9es depuis 2014 par le statut d’interm\u00e9diaire en financement participatif (IFP)<\/a>, servent d’interm\u00e9diaire entre un promoteur ou un marchand de bien et des investisseurs particuliers. Depuis ses d\u00e9buts dans les ann\u00e9es 2000, le secteur n’arr\u00eate pas de cro\u00eetre avec, \u00e0 date, 152 plateformes enregistr\u00e9es IFP qui propose aux particuliers d’investir dans des projets \u00e0 partir de 1.000 euros, selon l’Organisme pour le registre unique des interm\u00e9diaires en assurance, banque et finance (<\/span>ORIAS).<\/p>\n

Et depuis une dizaine d’ann\u00e9es, l’engouement est croissant pour ce placement alternatif dont la somme investie est bloqu\u00e9e pendant plusieurs mois voire plusieurs ann\u00e9es. Et pour cause, le crowdfunding immobilier propose un rendement moyen de 9,4% par an en 2022, selon Mazars, pour des risques qui se sont av\u00e9r\u00e9s tr\u00e8s limit\u00e9s jusqu’ici. \u00ab L’ann\u00e9e derni\u00e8re, <\/em>nous estimons<\/span><\/em> une perte totale des fonds des investisseurs <\/span><\/em>\u00e0<\/span><\/em> <\/span><\/em>moins d’<\/span><\/em>un projet sur cent <\/span><\/em>et<\/span><\/em> des retards de remboursement de plus de six mois <\/span><\/em>\u00e0<\/span><\/em> cinq projets sur cent<\/span><\/em> \u00bb, d\u00e9taille Bertrand Desportes, associ\u00e9 chez Mazars en charge de ce barom\u00e8tre.<\/span><\/p>\n

Une ann\u00e9e 2023 qui s’annonce difficile pour le secteur<\/h2>\n

Si tout roule pour les plateformes de crowdfunding immobilier depuis plus de dix ans, la d\u00e9gradation des conditions \u00e9conomiques et la hausse des taux directeurs menacent aujourd’hui le secteur. \u00ab Les investisseurs se posent plus de questions depuis quelques mois<\/em> \u00bb confie Jean Baptiste Vayleux, cofondateur de Lymo, une plateforme de crowdfunding et de promotion immobili\u00e8re cr\u00e9\u00e9e en 2013 et ayant lev\u00e9e 45 millions d’euros depuis sa cr\u00e9ation.<\/p>\n

Lire aussi<\/span><\/span>Cr\u00e9dit immobilier : les taux continuent de grimper, le nombre de pr\u00eats accord\u00e9s chute<\/a><\/span><\/span><\/p>\n

L’une des premi\u00e8res inqui\u00e9tudes est celle de l’impact de la hausse des taux sur les op\u00e9rateurs. \u00ab Il y a un rench\u00e9rissement du co\u00fbt de financement des op\u00e9rations puisque les promoteurs qui empruntent apr\u00e8s avoir lev\u00e9 des fonds avec du crowdfunding ont des taux plus \u00e9lev\u00e9s ce qui va les pousser \u00e0 rogner sur leurs marges<\/em> \u00bb, explique le cofondateur de Lymo qui estime toutefois que peu de promoteurs seront menac\u00e9s par cette charge suppl\u00e9mentaire. D’apr\u00e8s le responsable de Lymo, le co\u00fbt de financement repr\u00e9sente entre 5 et 15% du co\u00fbt de revient des promoteurs quand le co\u00fbt de construction repr\u00e9sente plus de 50%. En 2021, ce fut justement au tour des co\u00fbts de construction d’augmenter fortement \u00e0 cause de l’inflation, sans pour autant augmenter le taux de d\u00e9faut des plateformes.<\/p>\n

\u00ab En revanche, la v\u00e9ritable incertitude, c’est la commercialisation des biens<\/em> \u00bb, alerte Jean Baptiste Vayleux. A cause de la hausse des taux, nombre de m\u00e9nages se voient refuser leurs cr\u00e9dits immobiliers. Un ph\u00e9nom\u00e8ne qui pourrait menacer les ventes des logements une fois la construction ou la r\u00e9novation d’un b\u00e2timent termin\u00e9. Probl\u00e8me, les investisseurs en crowdfunding ne peuvent \u00eatre rembours\u00e9s qu’une fois les logements vendus. Une crise de commercialisation pourrait donc augmenter le nombre de retards de remboursements et m\u00eame menacer la mise et le rendement des investisseurs si les biens financ\u00e9s en crowdfunding sont brad\u00e9s. Cette situation n’a cependant rien d’une fatalit\u00e9 d’apr\u00e8s Quentin Romet, cofondateur de la plateforme Homunity qui a lev\u00e9 550 millions d’euros et financ\u00e9 450 projets depuis son lancement en 2014. \u00ab Si les op\u00e9rateurs ne parviennent pas \u00e0 vendre \u00e0 des m\u00e9nages, ils pourront vendre les appartements en bloc aupr\u00e8s d’institutions comme la Caisse des d\u00e9p\u00f4ts. Et il ne faut pas oublier que le niveau des stocks de biens (non vendus, ndlr) est historiquement bas, donc une difficult\u00e9 de commercialisation pourrait \u00eatre l’occasion pour les promoteurs de mettre ces nouveaux appartements en stock<\/em> \u00bb, nuance le chef d’entreprise.<\/p>\n

En dehors de ces risques vari\u00e9s et nuanc\u00e9s, une chose fait consensus : \u00ab \u00c7a va \u00eatre une ann\u00e9e mouvement\u00e9e<\/em> \u00bb, certifie Paul Jarquin, pr\u00e9sident de REI habitat, un promoteur ayant fait appel \u00e0 du crowdfunding ces derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n

La cruciale s\u00e9lection des projets par les plateformes<\/h2>\n

Aussi, pour \u00e9viter d’exposer leurs investisseurs \u00e0 des projets ou des op\u00e9rateurs qui pourraient faire d\u00e9faut, les plateformes de crowdfunding ont une responsabilit\u00e9 d’analyse et de s\u00e9lection.<\/p>\n

\u00ab Dans un march\u00e9 compliqu\u00e9, si la s\u00e9lection des projets par les plateformes n’est pas rigoureuse, il y a un vrai risque d’augmentation des d\u00e9fauts dans le crowdfunding<\/em> \u00bb, pr\u00e9vient Paul Jarquin. Probl\u00e8me, selon le promoteur \u00ab les plateformes n’ont pas les capacit\u00e9s d’analyse des banques<\/em> \u00bb, ce qui pourrait les exposer \u00e0 des projets ou des promoteurs fragiles.<\/p>\n

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Un point de vue qui n’est pas partag\u00e9 par Bertrand Desportes qui estime que \u00ab les plateformes de crowdfunding sont expos\u00e9es publiquement sur leurs taux de d\u00e9fauts donc elles redoublent d’efforts pour \u00e9viter ces situations. Aujourd’hui elles ne s\u00e9lectionnent que 15%* des projets en moyenne et ce chiffre va encore baisser avec l’ann\u00e9e \u00e0 venir et l’encadrement du statut de prestataire europ\u00e9en de service de financement participatif qui s’installe de plus en plus. Avec ce nouveau statut, il va y avoir un contr\u00f4le proche de celui des soci\u00e9t\u00e9s de gestion<\/em> \u00bb, d\u00e9fend l’associ\u00e9 chez Mazars.<\/p>\n<\/blockquote>\n

Chaque plateforme \u00e0 sa propre grille de s\u00e9lection des projets. Pour le fran\u00e7ais Clubfunding \u00ab on analyse l’op\u00e9rateur (son historique, son endettement), l’op\u00e9ration (l’emplacement, le prix des biens, les marges, etc) et les garanties (la caution des dirigeants sur le projet, une hypoth\u00e8que sur le bien)<\/em> \u00bb, d\u00e9taille Gautier Allard.<\/p>\n

Une garantie est m\u00eame obligatoire pour chaque construction : celle de l’ach\u00e8vement des travaux. \u00ab Si un promoteur fait d\u00e9faut, cette garantie doit permettre \u00e0 l’\u00e9tablissement bancaire du promoteur de financer l’ach\u00e8vement des travaux<\/em> \u00bb, explique Me Edouard Grimond, porte-parole du Conseil sup\u00e9rieur du notariat. Les investisseurs ne peuvent th\u00e9oriquement pas se retrouver avec un chantier non fini sur les bras. Cela \u00e9tant, le projet peut toujours \u00eatre brad\u00e9 et faire une partie de la mise investie par les financeurs.<\/p>\n

N\u00e9anmoins, au vu du contexte \u00e0 venir pour le secteur, prudence est m\u00e8re de s\u00fbret\u00e9. \u00ab Il faut diversifier son investissement sur plusieurs projets et sur plusieurs plateformes et aussi ne pas investir tout son capital au m\u00eame moment pour ne pas \u00eatre coinc\u00e9 dans une mauvaise p\u00e9riode de march\u00e9<\/em> \u00bb, estime J\u00e9r\u00f4me Rusak, pr\u00e9sident du cabinet de conseil en investissement L&A Finance.<\/p>\n

Lire aussi<\/span><\/span>Logement neuf : \u00ab 20% des projets ne sortent plus ! \u00bb (Pascal Boulanger, pr\u00e9sident de la F\u00e9d\u00e9ration des promoteurs immobiliers)<\/a><\/span><\/span><\/p>\n

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ZOOM – Un secteur qui se tourne vers la r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique<\/h2>\n

Un segment du crowdfunding immobilier a tir\u00e9 son \u00e9pingle du jeu en 2022 : la r\u00e9novation. A cause de la baisse des permis de construire dans l’Hexagone qui plombe le march\u00e9 de la construction et des besoin de r\u00e9novation \u00e9nerg\u00e9tique des passoires thermiques qui seront progressivement interdites \u00e0 la location, les projets de remise en \u00e9tat de b\u00e2timents sont particuli\u00e8rement scrut\u00e9s par les plateformes de crowdfunding. \u00ab Les projets de r\u00e9novation de marchands de bien sont moins risqu\u00e9s et sur des dur\u00e9es plus courtes<\/em> \u00bb explique Bertrand Desportes.<\/p>\n

R\u00e9sultat, les projets de r\u00e9novation ont repr\u00e9sent\u00e9 85% des projets s\u00e9lectionn\u00e9s par Clubfunding en 2022 car \u00ab Avec des marges de 15 \u00e0 20 %, les op\u00e9rations de marchand de biens pr\u00e9sentent un risque de d\u00e9faut moindre que la promotion dont les marges s’\u00e9tablissent entre 7 et 15 %. Elles peuvent en outre \u00eatre s\u00e9curis\u00e9es par une mise en hypoth\u00e8que du bien existant<\/em>  \u00bb, justifie Gautier Allard. Et la priorisation croissante des projets de r\u00e9novation dans le crowdfunding semble d’ailleurs \u00eatre un mouvement global. Selon le rapport de Mazars, en 2022, 56% des op\u00e9rations de crowdfunding immobilier \u00e9taient des projets de r\u00e9novation port\u00e9s par des marchands de biens quand ils repr\u00e9sentaient seulement 39% des op\u00e9rations en 2020. Outre une \u00e9ventuelle fragilisation du secteur, 2023 sonne donc v\u00e9ritablement comme une ann\u00e9e de mutation du march\u00e9 du crowdfunding immobilier.<\/span><\/span><\/p>\n<\/section>\n

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24 F\u00e9vr 2023, 9:00 <\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/p><\/div>\n<\/section>\n
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